Szanowni Państwo, w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie, w ramach portalu TWiNN.pl stosujemy pliki cookies. Korzystanie z tej witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu.
 
Homes
Forums
FaceBooks
Kontakts

2016.12.05

Rynek budowy mieszkań czeka schłodzenie

Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, Prezesem firmy doradczej „CERTUS Nieruchomości”, o perspektywie rozwoju ludnościowego Rzeszowa i rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

TWiNN: Jakiś czas temu urzędnicy miejscy optymistycznie ogłaszali, że w perspektywie do roku 2035 Rzeszów będzie jedynym oprócz Warszawy miastem w Polsce, którego liczba ludności będzie rosła. Co jest potrzebne, aby ta wizja się spełniła i rozwój budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie utrzymał swoją dynamikę?

Jaromir Rajzer: - Jeżeli w mojej pracy rozmawiam poważnie z inwestorami o pieniądzach, to zawsze mówię: skupiajmy się na prognozach krótkoterminowych, niech nie interesują nas prognozy w skali roku 2035, lub 2050. Dlaczego? Bo one będą miały bardzo duży poziom błędu. Tak dalekosiężne prognozy powstają bez uwzględnienia wielu czynników, których dziś nie jesteśmy w stanie przewidzieć, koniunktury międzynarodowej, zawirowań rynków finansowych, poziomu bezpieczeństwa, migracji wewnętrzne i zewnętrzne itp. Dlatego wolę posługiwać się analizami w krótszej perspektywie, bo budują przewidywania w oparciu o pewniejsze przesłanki. I jeśli chodzi o przewidywania demograficzne GUS dla Rzeszowa to w perspektywie krótkoterminowej lat 2014-20 zmiana liczby ludności Rzeszowa jest tylko na lekkim plusie. Dokładnie 0,02 procent, czyli wzrost o bardzo niewiele. Warszawa notuje także tylko niewielki wzrost, bilans ludności Krakowa w tym okresie wychodzi na zero. Dla wielu innych miast przewidywany jest natomiast spadek. Rzeszów wykazuje więc dobry potencjał, ale to za mało, aby mówić o wizji jakiegoś wielkiego boomu budowlanego.

TWiNN: Niemniej jednak to chyba ten potencjał wzrostowy powoduje, że budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie dynamicznie rośnie i rocznie oddawane jest 2,5 tysiąca mieszkań.

- Proszę na to patrzeć ostrożnie. Tylko w jednym roku został osiągnięty tak wysoki wskaźnik budowy mieszkań, dokładnie było to 2400 mieszkań oddanych do użytku w 2015 roku. W poprzednich latach było tych mieszkań mniej, bo około 1,5 tysiąca rocznie, a przed 2009 rokiem liczba ta nigdy nie przekroczyła tysiąca mieszkań rocznie.

TWiNN: Ale chyba jest w tym rynku przyszłość, bo w Rzeszowie powstają nowe firmy deweloperskie, budową mieszkań zajmują się nawet przedsiębiorcy, którzy dotąd operowali w innych segmentach rynku, np. w hotelarstwie, czy w nieruchomościach handlowych.

- Ważne, aby rozróżnić dwie rzeczy. Duzi deweloperzy, jakich znamy z rynku krajowego, podejmują decyzje, w jakich miastach będą inwestować i gdzie lokować kapitał, na podstawie wielu danych. Zamawiają raporty ekonomiczne, analizy ludnościowe itp. Natomiast w Rzeszowie mamy specyficzną strukturę deweloperów. W większości są to przedsiębiorcy lokalni, którzy w niewielkim stopniu korzystają z długoletnich prognoz demograficznych. Zazwyczaj posługują się własną intuicją i na tej podstawie planują budowę mieszkań na sprzedaż bez całościowej wiedzy o rynku. O swoich biznesach myślą krótkofalowo, co najwyżej w perspektywie kilkuletniej. Dlatego procesy budowlane w Rzeszowie nie sposób przewidzieć długofalowo, a tylko właśnie w perspektywie kilku lat.

- To jest też jeden z powodów tego, że obecnie w Rzeszowie mamy olbrzymią liczbę budowanych mieszkań, lub które są w trakcie procesu inwestycyjnego. Niektóre po wydanych pozwoleniach na budowę, inne w trakcie przygotowania budowy itd. Co gorsza, nikt tak naprawdę nie jest w stanie powiedzieć, ile tych inwestycji jest w przygotowaniu. Gdy ostatnio w naszym biurze próbowaliśmy zbilansować te budowy, to okazało się, że w najbliższych trzech latach będzie realizowane około 6,5 tysiąca mieszkań, ale zaraz potem pojawiły się nam wstępne informacje o nowych planowanych inwestycjach i liczba ta zaczęła gwałtownie wzrastać nawet o 2 tysiące.

TWiNN: W takim razie popyt klientów będzie musiał zweryfikować tą dużą podaż mieszkań.

- Tak, budować można w tysiące, ważne natomiast jest, ile z tych mieszkań znajdzie nabywców. Na razie rynek wygląda dobrze, ale sądzę, że obecny wskaźnik oddawania do użytku nowych mieszkań na poziomie 2,5 tysiąca mieszkań nie jest w stanie trwać dłużej niż dwa, góra trzy lata. Po tym okresie rynek będzie musiał wyhamować… No chyba że zajdą w gospodarce jakieś olbrzymie zmiany, które wzmocnią popyt, ale jest to hipoteza dziś bardzo trudna do przewidzenia.

TWiNN: A na ile migracje wewnętrzne w województwie są w stanie znacząco zwiększyć liczbę ludności Rzeszowa i utrzymać dynamikę rynku mieszkań?

- Patrząc na bazę rozwoju naszego miasta przez ostatnie kilkanaście lat, to nawet biorąc pod uwagę skalę migracji wewnętrznych z innych miejscowości województwa, to nie widać zjawisk, które są w stanie gwałtownie zwiększyć liczbę ludności miasta. W twardych danych nie są to duże liczby, bo roczny poziom migracji oscyluje ostatnio około 1,5 procenta. Daje to co prawda przyrost ludności około 2,5 tysiąca ciągu w roku, przy czym nowych gospodarstw domowych da to odpowiednio mniej. Zastanawiam się też nad długofalowością oddziaływania tego zjawiska na rynek mieszkań, bo wcale nie ma pewności że natężenie migracji w następnych latach będzie się utrzymywało na tym samym poziomie.

- Zakładając, że gospodarka w Polsce i w województwie będzie rozwijała się w podobnym tempie, co w ostatnich latach, to można się spodziewać, że już niedługo sprzedaż nowych mieszkań w Rzeszowie może ustabilizować się na poziomie zbliżonym do 1,5 tysiąca rocznie.

TWiNN: Nie przewiduje Pan na przykład migracji o zewnętrznych źródłach? Przecież już dziś obserwujemy napływ ludności ukraińskiej zza naszej wschodniej granicy?

- To prawda, w Rzeszowie jest pewna liczba Ukraińców, ale są to głównie studenci. Jeśli natomiast chodzi o ich zakupy na rynku nieruchomości, to w naszym mieście odgrywają minimalną rolę. Choć jednocześnie w skali całego kraju Ukraińcy stanowią po Niemcach drugą w kolejności dużą grupę obcokrajowców kupujących nieruchomości. Wybierają jednak mieszkania głównie w Warszawie i Krakowie. Obecni są też w innych dużych miastach. Dlaczego omijają Rzeszów, mimo że cenowo jest przyjazny w porównaniu z innymi miastami? Nie mogę być pewnym, ale wydaje się, że odgrywa tu rolę poczucie bezpieczeństwa. Przypuszczam, że szukając alternatywnego miejsca do życia chcą je znaleźć w pewnym oddaleniu od granicy. Dlatego chyba nie powinniśmy przewidywać, aby migracje ze wschodu znacząco wpływały na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie.

  

Nick:
Mail:
Treść:
 
Wszystkie pola są wymagane.
twinn> Tutaj możesz wyrazić swoją opinię na temat tego artykułu.
Tom> Bardzo wyważone stanowisko, ogólnie ujmując w sprawie rozwoju demograficznego Rzeszowa. Warto by jednak zwrócić uwagę na bariery wzrostu miasta, to jest na fakt rezerw rozwojowych jakie w Rzeszowie można już zdefiniować i miasto je ma naturalnie w swoim zasięgu . Chodzi przede wszystkim o zaopatrzenie w wodę, gaz, energię elektryczną i inne media. Drugim ważnym pytaniem - to to - jakiego miasta chcemy: o zwartej zabudowie, czy budownictwa indywidualnego, tak zwanego miasta w ogrodzie, bez problemów wynikających z anonimowości wielkich blokowisk - preferowanych przez deweloperów, co uważam za rzecz naturalną, ekonomicznie uzasadnioną tak zwana zamiana metrów kwadratowych na sześcienne.Czy jednak najlepszą, Na koniec trudne do odpowiedzi pytanie - czym ma być Rzeszów dla swoich mieszkańców - to trzeba już teraz mocno wyartykułować i do tych celów dążyć.
yoyne> Bzdury. Sprzedaje się wszystko na pniu co ma metraż mniejszy jak 55m i nie przekracza 4.5 tyś za m2. Kto łapczywy i za szybko się chce wzbogacić to ma jak tu pisze fachowiec kryzys
Szczęki 17> @ yoyne. A ty w ogóle przeczytałeś artykuł w całości?
powrót do copu> Wysyp deweloperów jest bo każdy właściciel betoniarki i dostawczaka zwietrzył interes na budowie domów na sprzedaż. Na 1 metrze zarabia się tysiąc złoty a niektórzy nawet więcej. Obliczcie sobie, jak taki majster-deweloper wybuduje raz na trzy lata 5 szeregówek po 150 metrów to ma dochody minimum 250 tysięcy na rok.
z ogródka> Kupiłem od dewelopera dom w stanie surowym bo chciałem sam zadecydować o tym jak będzie zrobiony w środku. Całe szczęście już dokończyłem budowę ale to była droga przez mękę. Deweloper niestety okazał się mówiąc wprost mało uczciwy. Zanim zająłem się wykończeniem pomieszczeń co było moim celem najpierw musiałem poprawić po nim konstrukcje dachu, kanalizację i odwodnienie terenu. To taka nauczka że w tym biznesie chęć zysku przesłania poczucie przyzwoitości. Pan Rajzer mówił ze oni patrzą krótkoterminowo. To prawda ale zła opinia za takimi ludźmi będzie szła.
m3 no mam> z ogródka Było kupić od dewelopera który istnieje x lat i kilka inwestycji za sobą a nie od janusza szwagra zdziśka który widzi że sprzedaje się wszystko to i oni idą w deweloperke.
 



Miasto zbyt ociężale przygotowuje budowę wiaduktu. Będą duże korki.
Konkurencyjne debaty, a diagnozy o Rzeszowie zaskakująco zbieżne.
Czeka nas schłodzenie rynku budowl.
Jaromir Rajzer – rynek mieszkań w Rzeszowie czekają zmiany.
Czy atrakcyjna działka przy rynku znajdzie swoje przeznaczenie?
Szkoleniowcy Wojsk Specjalnych formują Podkarpacką Brygadę OT.