2018.01.08
Dalekie miejsce Rzeszowa w standardzie zamieszkania
Ogólnopolskie badania na temat standardu zamieszkania w poszczególnych miastach Polski zaskakują. Okazało się, że Rzeszów ma dość słabe wyniki, wbrew powszechnej opinii o doskonale rozwijającym się rynku mieszkaniowym. Szczegóły wiele wyjaśniają.
Dwa miesiące temu na kilku portalach poświęconych nieruchomościom zostały opublikowane badania dotyczące standardu mieszkalnictwa w Polsce. Zostały one opracowane na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego za 2016 rok i dotyczyły wszystkich miast w kraju powyżej 30 tys. mieszkańców. Badanie dotyczyło 218 miast.
Standard mieszkalnictwa badano za pomocą dwóch wskaźników. Pierwszy dotyczył liczby mieszkań na każde 1000 mieszkańców w mieście, a więc określał nasycenie mieszkań w stosunku do liczby ludności. Drugi wskaźnik dotyczył przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającą na 1 osobę, a więc dotyczył komfortu mieszkań. Dla wszystkich 218 miast sumarycznie ustalono średnią wartość obu wskaźników, po czym dla każdego z miast określono indywidualne wskaźniki jako procentowe odchylenie od obliczonej średniej. Zsumowanie punktacji dla obu wskaźników pozwoliło na uszeregowanie miast w kolejności jakości zamieszkania.
Na początku listy znalazły się znane polskie kurorty: Sopot, Zakopane, Kołobrzeg i Świnoujście. To nie dziwi, bo standard mieszkalnictwa w tych miastach mocno zawyża duża liczba kwater dla turystów wpływająca na wysoką wartość pierwszego wskaźnika. W pierwszej dziesiątce znalazły się poza tym aż trzy miasta-sypialnie dla Warszawy, czyli Józefów, Piaseczno i Marki. Te miasta wysoki standard mieszkalnictwa zawdzięczają z kolei dużej liczbie obszernych powierzchniowo mieszkań budowanych dla zamożnych pracowników stolicy, co winduje do góry drugi wskaźnik. W pierwszej dziesiątce znalazły się też trzy bogate miasta wojewódzkie: Warszawa, Wrocław i Poznań. Pozostałe duże miasta wojewódzkie znalazły się już w drugiej dziesiątce miast. Mniejsze z miast wojewódzkich są jeszcze dalej. Rzeszów znalazł się niestety na odległym, 48 miejscu. Za Rzeszowem z miast wojewódzkich w standardzie zamieszkania znalazły się tylko Kielce i Bydgoszcz. Pozycje miast z Polski wschodniej: Lublina, Białegostoku i Olsztyna też nie są wysokie, bo tylko trochę wyższe od Rzeszowa. Mniej więcej od miejsca 60 na liście znajdują się miasta, w których zazwyczaj co najmniej jeden z badanych wskaźników jest na poziomie niższym niż średnia wartość dla całego kraju. Na ostatnich trzech miejscach rankingu znalazły się Dębica, Police i Orzesze.
Poniżej przedstawiona jest tabela ilustrująca kolejność miast pierwszej dziesiątki, oraz miwjsca wszystkich miast wojewódzkich. Wskaźnik liczbowy wynika z punktacji uzyskanej z obu badanych wskaźników. Cała tabelę dla 218 miast ze szczegółowymi wskaźnikami można zobaczyć TUTAJ.
Dlaczego stolica Podkarpacia znalazła się na aż tak odległym miejscu w piątej dziesiątce? Okazuje się, że mimo obiegowych doskonałych opinii o rynku mieszkaniowym w Rzeszowie, nasze miasto wciąż posiada niezbyt dużą liczbę mieszkań w stosunku do liczby ludności. Odchylenie od średniej dla wszystkich 218 miast i miasteczek wynosi tylko 4,6 proc. na plus. Dla porównania w większości miast wojewódzkich wskaźnik ten wynosi pomiędzy 10 a 20 proc. na plus. W najbogatszych miastach wojewódzkich sięga nawet 30 proc. na plus.
Tylko nieznacznie lepiej kształtuje się dla Rzeszowa wskaźnik dotyczący wielkości mieszkań. Odchylenie od średniej dla wszystkich 218 miast wynosi 7,4 proc. na plus. Dla porównania w większości miast wojewódzkich kształtuje się on znacznie powyżej 10 proc. Jest jednak wiele takich miast, gdzie wskaźnik ten sięga również 20 i 30 proc. na plus. Dysproporcja Rzeszowa do innych miast wojewódzkich jest tu mniejsza niż w przypadku liczby mieszkań, ale i tak da się zauważyć, że średnia powierzchnia mieszkań w Rzeszowie, także tych nowych, jest wyraźnie mniejsza niż mieszkań w innych miastach. To niestety skutek znacznie mniejszych zarobków w Rzeszowie i regionie i wynikającej stąd mniejszej zamożności kupujących mieszkania.
To szansa dla Rzeszowa
Zwykle jesteśmy przyzwyczajani przez włodarzy Rzeszowa do informacji o wygraniu przez miasto wielu konkursów np. na oświetlenie świąteczne, czyste ulice, lub samozadowolenie mieszkańców. Władze znacznie mniej chętnie informują natomiast o tych rankingach, które już nie są tak różowe dla Rzeszowa. Tak było w przypadku rankingów o poziomie nakładów na kulturę, o wynikach szkolnictwa, czy o standardzie zamieszkania. Warto jednak znać pełen obraz rozwoju Rzeszowa, aby wiedzieć, co miastu jest potrzebne.
Przypuszczam, że niektórzy zareagują na opublikowany ranking dotyczący mieszkalnictwa wnioskiem, że w Rzeszowie należy teraz budować jeszcze więcej, gdzie się da i jak najtaniej, by jak najwięcej ludzi mogło kupić mieszkania. I poniekąd jest to słuszny wniosek. Należy jednak uważać z owym „gdzie się da”. To tylko pozornie skuteczne rozwiązanie, bo źle wkomponowana nowa zabudowa w przestrzeń miasta grozi degradacją tej przestrzeni i popsuciem relacji społecznych. W ten sposób miasto co prawda nabije punktację we wskaźnikach, ale stworzy sobie jednocześnie kolejny problem.
Na sprawę tą lepiej spojrzeć w inny sposób. Skoro w Rzeszowie jest tak duża chłonność rynku na nowe mieszkania i ruch budowlany ma tu przyszłość, to powinno się to wykorzystać poprzez projektowanie w sposób przemyślany nowych dzielnic i stwarzanie w ten sposób deweloperom ram inwestowania. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest planistyczne przygotowanie terenów inwestycyjnych, tak jak ostatnio zrobiono to dla całego obszaru na północ od Staromieścia poprzez uchwalenie planów miejscowych. Gorsze efekty widać na osiedlu Drabinianka, czy nad Zalewem, gdzie przypadkowość inwestycji spowodował chaos przestrzenny uciążliwy i krytykowany przede wszystkim przez samych mieszkańców.
Robert Kultys